Les autorités fiscales algériennes ont introduit une nouvelle méthode de calcul de l’impôt sur le revenu global (IRG) appliqué aux transactions immobilières. Une réforme technique en apparence, mais qui pourrait avoir des conséquences très concrètes pour les propriétaires souhaitant vendre un bien, notamment ancien ou mal documenté.
Au cœur de cette nouvelle approche, une règle simple : lorsqu’il est difficile, voire impossible, de déterminer le prix d’acquisition d’un bien immobilier ou son coût de construction, l’administration fiscale se base désormais sur une estimation forfaitaire. Concrètement, 40 % du prix de vente sont considérés comme valeur d’acquisition pour calculer la plus-value imposable.
Cette mesure concerne aussi bien les biens immobiliers bâtis que non bâtis. Elle vise principalement des situations fréquentes en Algérie : biens hérités dans le cadre de successions familiales, propriétés anciennes dont les documents sont incomplets, ou encore terrains et logements dont la valeur initiale n’apparaît pas dans les actes officiels.
Dans ces cas précis, les services fiscaux étaient souvent confrontés à une difficulté majeure : comment calculer la plus-value — et donc l’impôt — sans connaître le prix d’achat initial ? La nouvelle méthode apporte une réponse standardisée à ce problème.
Prenons un exemple concret pour illustrer cette réforme. Si un bien immobilier est vendu à 10 millions de dinars et que son prix d’acquisition est inconnu, l’administration retiendra une valeur estimée de 4 millions de dinars (soit 40 % du prix de vente). La plus-value imposable sera alors calculée sur la différence restante, après déduction éventuelle des frais légalement reconnus liés à la vente.
Cependant, un point important mérite d’être souligné : lorsque cette méthode forfaitaire est appliquée, certaines dépenses habituellement prises en compte ne le sont plus. Les frais liés à l’acquisition, à l’entretien ou aux travaux d’amélioration du bien, même s’ils sont justifiés par des documents, ne sont pas intégrés dans le calcul. Une disposition qui peut surprendre, mais qui s’inscrit dans une logique de simplification administrative.
Cette réforme s’appuie sur une instruction officielle datée du 4 mars 2026, émise par la Direction générale des impôts, dans le cadre de l’application de la loi de finances 2026. Elle modifie notamment l’article 78 du code des impôts directs et des taxes assimilées, en introduisant ce nouveau mécanisme de calcul.
L’objectif affiché par les autorités est double. D’une part, simplifier les procédures fiscales en évitant les blocages liés à l’absence d’informations fiables sur les biens immobiliers. D’autre part, assurer une certaine équité entre les contribuables, en fixant une base de calcul claire et uniforme.
Cette mesure répond également à une réalité du terrain. En Algérie, une part importante du patrimoine immobilier est issue de transmissions familiales ou de constructions anciennes, souvent réalisées sans traçabilité administrative complète. Dans ce contexte, exiger des preuves précises du prix d’acquisition devient parfois irréaliste.
En introduisant cette règle des 40 %, l’administration fiscale cherche donc à adapter le système aux spécificités du marché immobilier local. Une manière de concilier rigueur fiscale et pragmatisme.
Il faut également noter que cette disposition est entrée en vigueur dès le 1er janvier 2026. Les services fiscaux ont reçu instruction de l’appliquer de manière généralisée et de veiller à sa bonne mise en œuvre sur l’ensemble du territoire. Le texte a d’ailleurs été largement diffusé auprès des directions régionales, des services de wilaya et des différentes structures concernées.
Reste que cette réforme pourrait susciter des interrogations, voire des inquiétudes chez certains propriétaires. Si elle simplifie les démarches dans certains cas, elle peut aussi conduire à une base imposable plus élevée que celle qui aurait été calculée avec des justificatifs précis.
Dans tous les cas, cette nouvelle méthode marque une évolution importante dans la fiscalité immobilière en Algérie. Elle traduit la volonté des pouvoirs publics de moderniser les mécanismes de calcul de l’impôt, tout en tenant compte des réalités administratives et historiques du pays.
Une chose est sûre : pour les vendeurs, il devient plus que jamais essentiel de bien comprendre les règles en vigueur avant toute transaction immobilière.